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博实股份(002698)美地产界专家:预计美国房价在一两年后也会下跌

发布作者:夏志豪2020-03-11 01:34:09栏目分类: 配资服务 点赞数:99+阅读数:999+评论数:999+文章好评度:99%

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据了解,美国税改法案规定的“降低房屋贷款利率税收减免额度”,或造成购房成本增加,购房吸引力减低,同时房产价值也会降低。卡内基塔集团合伙人朱凱麟表示,美国税改总体来说是公平的,但是唯独不包括2017年底刚刚通过的税改法案,原因是中产阶级“交房贷抵税的礼物”被削减一半。数据显示,预计大纽约地区房子的增值率会下降7%至10.8%。此外,她还提醒投资人购房时应考量该地区的投资回报率。

降低房屋贷款利率税收减免额度

减税方案中提到的“降低房屋贷款利率税收减免额度”,意味着将原来只要带息贷款在100万美元以下的个人可以享受的税收减免,改为凡贷款超过50万美元则不能享受税收减免。对此,卡内基塔集团合伙人朱凱麟指出,美国的税改总体来说是公平的,保护了中产阶级和国家的经济稳定。但唯独不包括2017年底刚刚通过这次税改法案。为什么这么说?因为它恰恰触犯了“公平”这一原则。90%美国老百姓一辈子最大的资产就是他们自己住的这套房子,大部分老百姓并不拥有股票、债券资产。而这次税改将房屋贷款利率税收的额度降低了,也就是唯一送给中产老百姓的礼物被减掉一半,这是一个很大的打击。因此,这一税改是非常不公平的。

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税改将带来房产增值率下跌,原计划购房者很可能选择租房

据朱凱麟分享,美国房产协会的一项预期统计显示,这次税改将会影响一些城市的房产增值率。其中大纽约地区(纽约州、康州、新泽西州等)房子的增值率会下降7%至10.8%。增值率降低,再加上交房贷抵税的部分被砍掉一半,两方面同时产生影响。对老百姓而言,买房子用于自住是一笔最大的投资,也是养老最好的保障之一,这次税改对于大部分买房人来说都不是一件好事。实际上,美国的地产市场非常成熟,商业和自住地产分明。只能说,这次税改有利于商业地产者,不利于自住地产的购买者。最大受益者是多家庭房产的拥有者。当房产增值率降低时,购房者应该三思,是不是值得投进入那么大一笔钱用于购房。如果不划算,有人就会选择租房子。因此,多家庭公寓的业主会收益,因为租房的人很可能多了。仅单单拥有一两套住房的人,也很难从中获得收益。

朱凱麟说,一些房价高的地区,往往是通过增值率来弥补价格高的风险。现在增值率低了,吸引力也就相对降低了。而上一次的房产增值率大幅下跌是2008年的金融危机,那时美国大部分地区的增值率下滑了30%至50%,纽约市只有15%;纽约不同是因为它总体的稳定性和就业率高。而在佛罗里达的房产增值率暴跌了50%。增值率暴跌的后果是很可能在这一城市出现地产“泡沫”。总体来说,政府不干涉任何行业,对地产的影响往往是很多年才到来一次。回顾上一次大幅度影响美国房地产行业是在1988年、1989年通过的那次税改。比如,我家里1987年底签署购房合约,到了1989年房价大跌。1987年底房价最高峰买入,之前买房子都可以抵税。而当年的税改规定“只有自主的房产才可抵税”。因此,导致了1989年时房价暴跌。当时纽约皇后区的合作公寓以12至15万美元买入,1989年只值2至4万美元。同样的,在曼哈顿15万美元左右购买的康斗,跌到4至5万美元。很多人刚买了房子就遭遇房价暴跌,因此几乎没有人再有胆量去收购房子。2017年底这次税改幅度虽然不大,但我认为这次税改也会对美国房地产产生很大的影响,具体影响有多大,要等上一两年才能够看得出真正的影响有多大。我觉得,预计美国房价一两年后也会跌。

投资人将回报率应作为重要考量

朱凱麟称,以佛罗里达州为例,原本这一地区的大部分地产买家来自拉丁美洲。但近几年,最明显的是2017年,那里的地产开发市场开始瞄准中国买家,希望吸引中国投资者的目光。由于那里的气候温暖,往往也被华人看重。去年,我到佛罗里达州进行考察,以地产的眼光看这一地区时发现,2017年上市的楼宇,特别是在最新开发的楼宇周边,随处可见聚集着疑似无家可归者的“流浪汉”。由于该地区气候一年四季温暖,也为这批人群提供了栖息之地。也正是从这一角度看,我对当地的就业率打一个大问号?同时,这一现象不改变的话,很难让人对当地的投资产生信心,因此我对佛罗里达(地产)并不看好。目前,港口城市迈阿密想吸引投资者,当地政府投入资金扩大港口建设,但是这需要一定长的时间,同时扩建港口能否实际提升该地区的就业率?不知道。佛罗里达总体大部分收入是来自旅游业。而就业率是通过有没有新的血液和税收注入这个城市。有数据显示,2020年纽约市会再增加100万人口,同时就业率受人口增长比例的直接影响,因此对房产的需求还会上涨。而其他地区,比如像佛罗里达地区对于拉丁美裔的依赖性相对较高,而恰恰很多中国投资人对这里一点不了解。在美国投资一个城市的话,就如同买股票一样,需要看投资回报率。另外一个要看,这个城市的就业率是多少,在没有很高就业率提升的情况下,任何投资商投入资金时必须慎重。

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