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潜能恒信(300191)土地一级开发成本及收益回报模式

发布作者:侯文贤2020-03-07 00:21:35栏目分类: 股票配资 点赞数:99+阅读数:999+评论数:999+文章好评度:99%

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土地一级开发成本及收益回报模式

1.土地一级开发成本根据《关于印发<土地储备资金财务管理暂行办法>的通知》(财综〔2007〕17号)第九条、第十条和《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号)六、规范土地储备资金使用管理中土地储备资金的使用范围规定,可归集为:

(1)征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费,以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。

(2)征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。仅限于与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。各地不得借土地储备前期开发,搭车进行与储备宗地无关的上述相关基础设施建设。

(3)需要偿还的土地储备存量贷款利息支出。

(4)经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他支出。包括土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设等支出。

结合部分地方法规和成本核算实务,土地一级开发成本可归集为:

(1)土地报批等各项税费,包括上缴国家、省、市有关部门的新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、被征地农民社会保障基金、土地报批等相关税费。

(2)征地补偿费,包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费,以及按征地面积一定比率计算的生产生活预留安置用地的货币补偿费等费用。

(3)拆迁安置补偿费,包括房屋拆迁补偿费、地上地下管线迁改费、被拆迁居民的回迁安置或货币补偿费、搬迁费、过渡费、搬迁奖励费等费用。

(4)土地一级开发整理项目前期费用,包括规划编制、工程招标、工程监理、土地房屋测绘评估、图件资料的测绘等费用。

(5)土地前期开发整理费用,包括实施收储范围内片区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设的费用。

(6)财务支出,包括土地储备机构或国有投资公司向金融机构融资所支付的利息、社会投资人参与土地一级开发整理投入的资金利息、融资顾问费、金融机构组团费、资产管理费等费用。

(7)储备土地临时看护管理及临时利用费,包括打围墙、树栅栏、树标识等费用,开展专人看守和日常巡查费用;对地上建筑物进行必要的维修改造费用,通过出租、临时使用等方式加以利用而建设临时性建筑和设施等费用。

(8)其他费用,包括土地储备管理费、征地工作经费、拆迁工作经费、受委托实施土地储备单位的管理费、土地储备支出核算费用,审计费、国有投资公司组织社会资金参与土地一级开发整理的投资回报,以及经市政府审批认定列入直接支出的其他费用。

2.土地一级开发项目投资回报

国家层面法规中,没有规定土地一级开发项目投资回报的条款,但是在一些地方性法规中有约定,如某地方土地一级开发文件明确:

(1)社会投资人参与土地一级开发整理项目投入的资金,其资金成本参照银行同期贷款基准利率据实计入成本,但不计入投资回报的计算基数。

(2)社会投资人参与土地整理、征地、拆迁、安置、基础设施配套工程建设,其投入资金依照下述公式协商确定项目投资回报率。

项目投资回报率 = 8% ×( 1 +征地拆迁安置资金量/(征地拆迁安置资金量+建设工程资金量))

具体根据金融形势、社会资金成本水平及具体付款期限与社会投资人商谈,并按管理权限上报市政府决定。

在财预〔2017〕62号文和财预〔2017〕87号文出台后,随着土地一级开发工作规范实施,这些地方文件约定的固定收益回报应予以取消。

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