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麦达数字(002137)什么是房产投资信托基金?为什么要投资Reits?

发布作者:吴心真2020-03-07 11:53:59栏目分类: 股票配资 点赞数:99+阅读数:999+评论数:999+文章好评度:99%

《麦达数字(002137)什么是房产投资信托基金?为什么要投资Reits?》简介:本文由:吴心真编辑-本文有1602个文字,大小约为7KB,预计阅读时间5分钟

对很多从中国大陆的新移民来说,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称Reits)听上去很陌生,但其实在美国市场上,房地产投资信托基金规模几乎是整个股市的两倍了,这当然归功于美国发达的零售市场和从商环境。纵观房地产投资信托基金的整体投资回报率的表现,在过去20年里,北美地区的地产基金收益最佳 (13.2%),欧洲次之 (8.1%),亚洲的平均收益最低 (7.6%)。

到底什么是Reits?

这样讲吧。美国东海岸某个大都市中心有一个金碧辉煌的写字楼。因为地理位置优越,经济欣欣向荣,出租空间供不应求, 签约很多长期租户, 现金流极其稳定。你很想把这样一种资产纳入你投资组合的一部分。但这个地产要求的资金量比较大。曾几何时,只有机构投资人和富豪们才有这个能力成为这种地产的拥有者。

但Reits的出现改变了这个状况。

它将众多投资人的钱筹集到一起,来购买和经营这个写字楼,大大降低了投资门槛,让中小投资人也可以成为金碧辉煌办公室的房东。

当然,Reits投资的房产不只是办公楼,还可能是酒店,公寓楼,工业厂房,工业仓储,等等。很多Reits是对房产进行收购和经营,靠租金和房产增值取得回报。还有一些Reits是靠房贷利息取得收入。

其实中国的投资人,无论是和美国有没有关联,无论打不打算移民,无论孩子是不是在美国上学,都需要了解一下Reits这个东西。

投资Reits有什么优势?

>>多元化组合,降低投资风险

Reits的资产是分散化了的房地产资产组合。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比,Reits可以投资于不同的项目,回避风险的能力较强。Reits通过多元化投资组合,选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务,有效地降低了投资风险,也取得了较高的投资回报。其最吸引人之处,是定期的股息收益,而且股息率相对优厚。

>>投资资金门槛低

对于中小投资者来说,通过投资Reits可以间接获得在大规模的房地产投资的收益。Reits的出现,可以说是为公众提供了参与商业性房地产权益投资的机会。民众可以通过购买REITs的方式参与投资,分享宏观经济增长带来的收益。

>>专业团队管理,省心省力

Reits所募集的资金往往委托专业的管理公司自主管理、集中管理,管理人员为有经验的房地产专业人员,他们时刻关注市场和收益率的变化,制订最佳的投资策略,不但可有效降低投资风险,还省心省力。

>>流动性

如果你看中一个好的投资机会,或是有紧急现金需求,你买的房子和私募基金是帮不了什么忙的,因为出售周期长,或者有锁定期限。而Reits的交易则和股票没什么两样,流动性非常好,几乎可以随时变现。

>>成本

相比较直接购买实物资产,Reits在交易成本和税收成本上都提供极大的优势。比如,你买卖一只Reits的成本在10美元之下。对于非美国税务居民的中国投资人来说,不用支付利得税,分红的税率也只有10%。

Reits的另外一个特点是有比较稳定的现金流, 因为它不去投资新房产的建设,而主要是能够收取租金或者房贷的房产。另外一个原因是,根据法律规定,Reits要将至少90%的净收入以分红的方式发放给投资人。这对于那些希望有美元收入的人尤其合适。

那Reits的收益如何呢?

2017年8月底,FTSE NAREIT股权指数(包含美国上市的权益类Reits) 的分红率是3.78%。 这看起来不是特别高,是吧? 是不太高,但我们现在处于超低利率的环境啊。你知道当今美国10年国债的收益率吗? 现在是2.05%!

看一看Reits历史收益率与10年国债的spread (收益率差)。

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上图显示的是过去25年美国10年国债和美国权益类Reits指数的收益率。绿色是Reits,灰色是国债。

用更直接的方式来表示,下图是同样时段的收益率差:

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广大投资者们可以明显看到2008年的收益率差的突升。那是因为金融危机期间Reits价格的大跳水,使得收益率即刻飙升。(价格和分红率成反比。如果分红不变,价格高则分红率低,价格低则分红率高)。

值得一提的是,不要因为Reits是地产投资而把它当作成长型股票来投资,指望Reits在短期内能够带给你非常高的资本利得(capital gain, 因为价格的变动而带来的收益)。它和投资稳健的大型分红公司更为接近。

不要忘了,Reits投资的是有稳定现金流的地产,不是开发型地产,而且90%的净收入都给你分了红了!

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当然,Reits并不是没有资本利得,它的全部收益包括分红和资本利得,尤其是长期的资本利得。而且, 在2008年Reits价格跳水的时候,如果能乘机买入,那你来年的收益就不仅仅是分红了,资本利得能占相当大的一部分。不过,那需要如何样的决断力啊。

那Reits和股票相比呢?

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总结:以上数据截至日期是2014年底,回顾过去1年到40年的美国Reits和股市的回报。从左到右依次是:Reits, 美国大盘股,美国小盘股,债券,通胀率。

可以看出,从收益方面说,还是不错的。 但和股票相比,Reits最大的特点是波动性没有股市那么大,相对平稳。

听起来似乎不错? 马上要买? 先别那么着急,我们也听一听Reits这东西的弊端。

首先, 从收益上讲,我们上面提到,不要指望它短期内给你超群的回报。

税务方面,分红是要按照普通收入来缴税的,通常是你的最高边际税率。(收入的资本利得部分是按照资本利得税率缴税)。但是如果在退休账户里购买(401K, IRA等),则可以延迟缴税。

虽然它相对比较平稳,但还是和股市有着一定的关联性。历史上Reits和股市的相关性一般在50%-60之间。所以,Reits可以分散一部分股市风险,但因为和股市的相关性, 分散效果比较有限。

市面上公开交易的Reits大概有200只左右。要挑选适合你的,比较优异的Reits,也还是需要一定的homework的。

那么如何投资Reits呢?

其实非常简单,可以开设一个网上交易账户,便可以像交易股票一样来购买Reits。。

你不但可以购买单只的Reits, 也可以购买Reits 的ETF。ETF根据一定的标准(行业,类型,地域等)挑选多只Reits,所以可以提供不错的风险分散。而且你如果没有时间或者专业知识来分析单只的Reits,ETF是个不错的简单和相对安全的途径。

下面给广大投资者们列一下市场上的Reits ETF, 以资产量排序。

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